卖房的上家相对来说天生占据主动立场，不用担心房子有污点，不用担心被骗钱，而且下家和中介都得看上家脸色。但是千万别被这种虚幻的荣耀蒙蔽了双眼，因为你根本不知道中介在对你阿谀奉承的背后都干了哪些勾当。下面我们依次破解。
1、独家委托、短时出售、被吃差价
这应该是上家碰到的第一个陷阱，如果一不留神中招，接下来的路可就难走了，会失去主动权和谈判权。中介诱导上家进行独家委托的借口其实只有一个，就是利用他们所有门店的客源在短时间内帮上家把房子卖掉，而且价格诱人。其实就是预约其他门店的客户统一看房，造成抢手的局面。
然后，诱导你签署独家协议，并告知除了他们，你房子不能在其他中介成交。这样就直接造成，所有看房的人都要通过这家中介，你无法直接接触其他的看房者和中介人员，也就无法了解市场行情，当你的独家委托中介找到你，告诉你有一个大款客户，出高价买你房子的时候，你就会立刻签字，其实，你根本不知道，你房子被贱卖了，中间的差价已经被中介吃掉了。
破解方法：杜绝独家委托，挂牌做到全面开花。首先一定不能独家委托给一家中介，就算是你的熟人朋友也不行，朋友你可以请他吃饭，借钱给他，但是，卖房子被坑可不是几千几万的小事，而且弄到朋友反目就更不划算了。挂牌一定要将小区周边的大中介全部都挂到，让他们形成竞争，才有利于你选价最高付款方式最好的客户。而且，谈判最好面谈，对中介拿来的意向金要谨慎签收，在你签完那一刻，你必定会后悔卖便宜了。
2、“背靠背”谈判，中介从中作梗
前面讲过中介安排上下家“背靠背”分开谈价。谁不懂就骗谁，谁好欺负就欺负谁，让步多的必定吃亏。
破解方法：坚持不降价，面谈略优惠。上家只要知道中介在中间传的话90%都是假的就可以了。不论你降价与否，中介都会倾尽权利撮合双方，所以，你降的再多，中介也会告诉你下家嫌高。正确的做法就是咬死不降价，让中介别在你这里费劲，让他去说服下家去，说服下家多加价。等到面对面谈判时，你可以顾及面子，略微下调一点，使双方不至于难堪谈崩。
3、签约后，其他中介频繁搅局
这是中介门店之间竞争常用的把戏。在上家收到定金后到网签合同之间这段时间里，其他中介通常会很快得到消息，并频繁打电话过来告诉你，你的房子卖便宜了，被这家中介坑了，他的客户已经明确多加20万买你的房子。这种话99%不可信，1%可信的中介必定会拿着定金和协议来找你的。
破解方法：不予理会，客气拒绝。在上家收到定金后，除非真的有客户拿着意向金和协议过来找你，而且价格高出你的违约金，否则千万不能相信中介的这种借口。他们的唯一目的就是搅黄你这单生意，他以后还有机会。你可以客气的予以拒绝，并表示今后再合作，而且没必要伤了和气，今后出门会经常碰到的，而且过几年你买卖房子还是他们这些人在操作。
4、下家贷款进度慢，耽误你置换进度
在置换客中，这种情况极为常见。中介在谈判时保证的找关系很好的银行贷款都是说辞、空心汤团，等你们签约了以后，一切按照正常流程走。而且商贷的速度和银行、政策和时间有很大的关系，放款时间拖一两个月很常见，而上下家的合同中根本不会约定银行放款时间，所以，下家的贷款没有到账，就会影响上家的买房进度，严重的会直接导致上家买房违约。
破解方法：盯死中介，主动出击。建议上家在卖房的程序走的差不多了再买房，这样自己时间比较宽松。如果非要卖和买同步操作，最好在卖房网签后，再付定金买房，而且买房交易时间要写的宽松，别把自己逼死。从你和下家网签后第一天就开始要盯住下家和中介，以最快的速度办理贷款，半天都不能耽误，有时提前半天，结果就会提前一周，尤其是碰到法定假日，万一再碰到新政出台，那就是生与死的界限了。
以上就是我从买房下家立场和卖房上家立场总结的全部防坑秘籍，不敢说没有遗漏，但能保证覆盖面至少95%。如果您有幸读完，相信您一定会收获很多。我不相信所有的中介小弟都是心术不正，这也是他们生存的必备技能，只是有可能伤害到我们客户的利益。不可否认，社会上真的存在极个别的恶劣中介，无视法律和道德底线，违法乱纪。所以大家积累一些技巧和经验还是非常有必要的，毕竟房屋买卖不可儿戏，做人谨慎才为上策。
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